Ihr neues Gartenhaus ist da - jetzt müssen Sie sich nur noch entscheiden, wo Sie es hinstellen. An sich haben Sie da die freie Wahl - solange Ihr Haus nicht zu nah an Nachbars Grundstück steht. Auch wenn es aus Platzgründen häufig sinnvoll ist, das Gartenhaus direkt an der Grundstücksgrenze zu errichten, ist dies nicht immer erlaubt.
Baugenehmigung erforderlich?
Wichtig: Dabei ist es wichtig, zunächst einmal in Erfahrung zu bringen, ob Ihr Gartenhaus eine Genehmigung benötigt. Da die Vorschriften beim Errichten von Gartenhäusern, Geräteschuppen und ähnlichen Gebäuden von Bundesland zu Bundesland unterschiedlich ausfallen, gibt es keine allgemein gültige Antwort. Im Folgenden haben wir dir generelle und regionale Vorschriften der einzelnen Bundesländer zusammengefasst. Bitte berücksichtige, dass Änderungen und örtliche Abweichungen zur Genehmigungspflicht möglich sind.
Bei gesetzlichen Vorschriften, die das Aufstellen von Gartenhäusern, Gewächshäusern oder Geräteschuppen betreffen, greift die Bauordnung des jeweiligen Bundeslandes. Diese regelt, wo Sie welche Art von Gebäude errichten dürfen und was Sie dabei alles zu beachten haben. Da dies von zahlreichen verschiedenen Faktoren abhängt, raten wir Ihnen, mit dem zuständigen Bauordnungsamt ein Beratungsgespräch durchzuführen.
Um die von Bundesland zu Bundesland variierende Baugesetzgebung zu vereinheitlichen, gibt es die länderübergreifende „Musterbauordnung“ (MBO). Ihre Regelungen sind als gemeinsamer Mindeststandard gedacht und wurden von den Bundesländern auch so übernommen. Die Bundesländer können die Regeln der MBO übernehmen, müssen es aber nicht. In Sachen Grenzbebauung haben so gut wie alle Bundesländer (außer Rheinland-Pfalz) diese Vorgaben übernommen.
Abstand zur Grundstücksgrenze
Wie nahe der Grundstücksgrenze zum Nachbarn darf ein Gartenhaus stehen? Gibt es dafür gesetzliche Regelungen und darf man diese ignorieren, wenn der Nachbar einverstanden ist? Wo passt das Gartenhaus gut hin? Das fragen sich alle, die den Neubau eines Gartenhauses planen und oft bietet sich die Grundstücksgrenze als idealer Bauplatz an. Aber Vorsicht! Wenn Sie Ihr Gartenhaus beispielsweise beheizen möchten, oder es auch unbeheizt als Aufenthaltsraum nutzen möchten, ist ein Abstand von mindestens 3 Metern Pflicht. In allen anderen Fällen müssen Sie einen Abstand zur Grenze von drei Metern einhalten.
Grundsätzlich ist ein Bau direkt an der Grundstücksgrenze erlaubt, sofern das Gartenhaus keine Aufenthaltsräume oder Feuerstätten beinhaltet, die Höhe der Außenwand drei Meter nicht überschreitet und die Länge des Hauses an der Grenze zum Nachbarn maximal neun Meter beträgt. In allen anderen Fällen sind drei Meter Abstand einzuhalten.
Wenn Sie direkt an der Grundstücksgrenze bauen wollen, kann dies mitunter nicht möglich sein. Grund dafür sind nicht nur Brandschutzbestimmungen, sondern auch weichere Faktoren wie die Wahrung der Privatsphäre aller Anwohner und die Erhaltung eines guten Wohnklimas in der Nachbarschaft.
Grundsätzlich gilt, dass der Abstand zwischen Gebäuden, Bauwerken und Installationen zum benachbarten Grundstück - mit Ausnahme von Baden-Württemberg - mindestens zweieinhalb bis drei Meter betragen muss und die sogenannte Abstandsfläche eines Gebäudes sich über die volle Breite seiner Fassade erstreckt. Dies gewährleistet eine ausreichende Belichtung und Belüftung und sichert den freien Raum zwischen benachbarten Objekten.
Die Bundesländer unterscheiden sich bei den vorgeschriebenen Mindestabständen von Gebäuden zu Grundstücksgrenzen.
Da der Mindestabstand zwischen zwei Gebäuden in Deutschland normalerweise mindestens zweieinhalb bis drei Meter betragen muss, ist eine Grenzbebauung für gewöhnlich nur mit Einverständnis des betroffenen Nachbarn erlaubt. Gründe dafür sind Faktoren wie Privatsphäre, Belichtung und Belüftung. Immerhin könnte ein Nachbar Ihre Lebensqualität nachhaltig einschränken, wenn er seinen Garten direkt bis zur Grundstücksgrenze bebauen würde.
Es gelten in der Grenzbebauung je nach Umfang und Art des Bauprojekts bestimmte landesspezifische Ausnahmen (zum Beispiel bei sogenannten Grenzgaragen oder bei Kleinstprojekten). Grundsätzlich sollten Sie jedoch bei Grenzfragen immer zuerst mit den betroffenen Nachbarn konsultieren und eine einvernehmliche Lösung suchen.
Nicht nur für die Abstände zwischen verschiedenen Gebäuden gibt es gesetzlich festgelegte Regeln, sondern auch für die Gestaltung des eigenen Grundstücks, - also zum Beispiel die Bepflanzung und den Ausbau eines Gartens.
Diese Freiheit endet jedoch dort, wo Sie Ihrem Nachbarn bzw. der Grundstücksgrenze zu nah kommen. So gilt in Bayern beispielsweise, dass Bäume, Sträucher und Hecken bis zu einer Höhe von zwei Metern nicht näher als 50 Zentimeter an der Grundstücksgrenze gepflanzt werden dürfen - und bei noch größeren Pflanzen sogar ein Mindestabstand von zwei Metern eingehalten werden muss. In Brandenburg muss der Mindestabstand zur Grundstücksgrenze wiederum stets ein Drittel der Wuchshöhe der jeweiligen Pflanze betragen. Auch hier weichen die Regelungen des Nachbarrechts also von Bundesland zu Bundesland ab.
Die für Gebäude vorgeschriebene Richtlinie von zweieinhalb bis drei Metern Grenzabstand zum Nachbarn dient Ihnen bei dem Bau eines Pools oder einer Sauna als Orientierungshilfe. Nicht zuletzt, weil es für Sie selbst kaum von Interesse sein dürfte, die Anlage direkt auf oder an der Grundstücksgrenze zu bauen. Immerhin soll das Pool- und Saunaerlebnis mit genügend Privatsphäre verbunden sein und nicht direkt unter den Augen der Nachbarn stattfinden.
Genauso wie für (offene) Schwimmanlagen gibt es auch für das Aufstellen von Trampolinen zumeist keine gesetzlich vorgeschriebenen Abstandsregeln. Vielmehr gelten Trampoline als Spielgeräte und können somit auf Terrassen und in Gärten frei verschoben und eingesetzt werden. Auch hierbei sollten Sie jedoch stets Rücksicht auf Ihre Nachbarn nehmen.
Anders als andere bauliche Anlagen dürfen Garagen und Carports auch innerhalb der geltenden Abstandsflächen gebaut werden. Das gilt allerdings nur, wenn sie bestimmte Maximalabmessungen, die von Bundesland zu Bundesland unterschiedlich sein können, nicht überschreiten.
Konsequenzen bei Nichteinhaltung
Eine Grenzbebauung ohne die erforderliche Baugenehmigung oder Zustimmung des Nachbarn kann schwerwiegende Folgen haben. Missachten Sie die vorgegebenen Mindestabstände, bauen ohne Genehmigung oder ignorieren den Bebauungsplan, riskieren Sie rechtliche Schritte seitens Ihrer Nachbarn oder der Gemeinde. Mögliche Konsequenzen umfassen Nutzungsuntersagungen, Geldstrafen oder den Zwang zum Umbau. Haben Sie bei einem Bauprojekt den Mindestabstand von zweieinhalb bis drei Metern zur Grundstücksgrenze unterschritten, haben Sie damit im Zweifel gegen die geltenden Vorschriften zur Grenzbebauung verstoßen. In diesem Fall können die betroffenen Nachbarn, sofern sie sich an der Bebauung stören und sich zur Wehr setzen wollen, rechtliche Schritte einleiten. Das kann für Sie als Verursacher zu empfindlichen Sanktionen führen.
So können Sie als Eigentümer auf verschiedenste Arten belangt werden, wenn der vorgegebene Grenzabstand nicht eingehalten wird. Zudem kann auch ein partieller oder kompletter Abriss des Gebäudes oder der Installation angeordnet werden.
Verursacht eine widerrechtliche Grenzbebauung einen Schaden, muss prinzipiell der Verursacher beziehungsweise der Eigentümer des Grundstücks, auf dem der Schwarzbau steht, für Schadenersatz aufkommen.
Beispiel aus der Rechtspraxis: Ein Grundstückseigentümer hat eine Sichtschutzwand an der Grundstücksgrenze errichtet, die eigentlich genehmigungspflichtig wäre und nicht im Einklang mit dem öffentlichen Baurecht ist. Sein Nachbar hat dies toleriert. Vier Jahre später wurde das Nachbargrundstück verkauft. Weitere vier Jahre später erfuhren die neuen Nachbarn, dass die Sichtschutzwand baurechtswidrig war. Sie forderten die Baubehörde erfolglos auf, etwas unternehmen. Das Verwaltungsgericht Schleswig-Holstein wies die daraufhin eingereichte Klage ab. Das entsprechende Nachbarrecht sei bereits verwirkt.
Ihr Nachbar verstößt mit seinem Schwarzbau gegen die Landesbauordnung oder den Bebauungsplan? Sein Bau ist Ihnen ein Dorn im Auge? Fragen Sie beim Bauamt nach, ob die missfallende Grenzbebauung überhaupt legal ist. Handelt es sich um einen widerrechtlichen Bau, müsste das Bauamt den Grundstückseigentümer des Schwarzbaus eigentlich zum Abriss oder Rückbau auffordern.
Berechnung des Mindestabstands
Für detailliertere Berechnungen des notwendigen Mindestabstands zum Nachbargrundstück wird in der Regel die Gebäudehöhe mit einem Wert zwischen 0,25 und 1 multipliziert. Dieser Faktor weicht jedoch nicht nur von Bundesland zu Bundesland, sondern auch im Vergleich zwischen städtischen und ländlichen Gebieten stark ab. Grundsätzlich gilt hier, dass die geltenden Mindestabstände angesichts des verfügbaren Wohnraums in urbanen Gegenden meist geringer sind als auf dem Land.
Dabei steht die Variable F für einen Faktor, der regional unterschiedlich ausfällt; H für die Höhe bis zum Dach, DH für die Höhe des Daches selbst und DF für den sogenannten Dachfaktor. Letzterer wird aus der Dachneigung DN und dem ebenfalls regional vorgegebenen Dachneigungsfaktor berechnet.
Beispielrechnung: Bei einem acht Meter hohen Haus mit Flachdach in einem Randgebiet sieht die Berechnung des Mindestabstands so aus: 0,8x(8+0x0) = 6,4. Soll heißen: Der Abstand bis zur Grundstücksgrenze müsste hier mindestens 6,4 Meter betragen.
Ein schematischer Querschnitt eines Hauses zeigt die relevanten Maße zur Berechnung der Abstandfläche: H ist die Höhe bis zum Dach, DH die Dachhöhe, DN die Dachneigung. Die Abstandfläche (AF) ergibt sich aus der Formel: AF = F × (H + DF × DH), wobei DF ein Dachfaktor und F ein landesrechtlich festgelegter Faktor ist.
Regelungen im Detail: Was ist erlaubt?
Grundsätzlich gilt in Deutschland ein Recht auf Fenster. Das bedeutet, eine bauliche Anlage darf auch an einer Grundstücksgrenze Fenster haben. Diesem Recht kann der Nachbar jedoch einen Riegel vorschieben, wenn seine Privatsphäre durch das Fenster verletzt wird. Sprich: Können Sie sein Grundstück und vor allem seinen Wohnbereich durch das Fenster beobachten, darf Ihr Nachbar von seinem Fensterabwehrrecht Gebrauch machen und Ihren Fenstereinbau juristisch vereiteln.
Sie möchten die gesetzlich vorgeschriebene Abstandsfläche unterschreiten? Dafür benötigen Sie einerseits das Einverständnis des betroffenen Nachbarn. Beispiel: Nehmen wir an, die Abstandsfläche zum nächsten Gebäude muss für Ihr Bauvorhaben drei Meter betragen. Das heißt, ihr Haus muss 1,50 m vom Nachbargrundstück entfernt sein und das nächste Gebäude auf dem Nachbargrundstück muss ebenfalls einen Abstand von 1,50 m zum Zaun einhalten. Sie planen jedoch, bis auf einen halben Meter an den Zaun heranzubauen.
Expertentipp: Ein solches Recht zur Grenzbebauung sollten Sie im Grundbuch eintragen lassen. Üblicherweise erhält Ihr Nachbar eine Kompensationszahlung für diese Grunddienstbarkeit. In jedem Fall sollten Sie sich vorab mit der Baubehörde in Verbindung setzen und sich die Genehmigung des zuständigen Bauamts einholen, bevor Sie einen Architekten einschalten.
Wer ohne Erlaubnis zu nah an der Grundstücksgrenze baut, hat ein Problem: Dieses Unrecht verjährt eigentlich nicht. Selbst wenn der Schwarzbau ein halbes Jahrhundert lang niemanden gestört hat und womöglich sogar im Grundbuch eingetragen ist (Ausnahme: regelkonforme Eintragung als Grunddienstbarkeit), bleibt er illegal.
Legt die Gemeinde in ihrer Satzung fest, dass der Schwarzbau rechtmäßig ist, gilt für diese Grenzbebauung ein Bestandsschutz. Das gilt selbst dann, wenn diese Rechtmäßigkeit nur vorübergehend ist.
Für widerrechtlich errichtete Grenzbauten gibt es zwar keine Verjährungsfrist. Dennoch ist nicht gewährleistet, dass Sie vor Gericht zu Ihrem Recht kommen.
Im Regelfall ist es erforderlich, dass Sie sich die Nachbarzustimmung holen, bevor sie den Mindestabstand zu dessen Grundstücksgrenze unterschreiten. Die Einverständniserklärung des Nachbarn ist die Grundvoraussetzung dafür, dass Ihnen die Grenzbebauung hinterher nicht um die Ohren fliegt, Gerichtsprozesse nach sich zieht und teure Rückbaumaßnahmen in Gang setzt. Auch die Bewilligung der Eintragung einer Baulast im Baulastenverzeichnis (in Bayern im Grundbuch) setzt die Nachbarzustimmung voraus - und zwar idealerweise in Form einer detaillierten Einverständniserklärung.
Ganz wichtig ist die Zustimmung des Nachbarn, wenn Sie auf der Grundstücksgrenze eine Mauer errichten wollen.
Abstandsflächen sind häufig nur dann einzuhalten, wenn die Gebäude der Grenzbebauung einen Aufenthaltsraum haben. Aber wie wird dieser Aufenthaltsraum definiert? Hier kocht wieder einmal jedes Bundesland sein eigenes Süppchen.
Nein. Es liegt in der Natur der Sache, dass die Regeln zur Grenzbebauung bei Reihenhäusern aufgehoben werden. Für Doppelhaushälften, die als ein Gebäude errichtet worden, gilt im Allgemeinen das Gleiche wie für Reihenhäuser: Abstandsflächen sind hinfällig.
In Gewerbegebieten gelten meist die gleichen Mindestabstände zum Nachbargrundstück wie für Wohngebäude. Ausschlaggebend sind die Regularien der einzelnen Landesbauordnungen, die wir in der Tabelle im Abschnitt „Abstandsflächen zur Grundstücksgrenze“ eingefügt haben.
Allgemein kann man sagen, dass Grenzbebauung, für die keine Baugenehmigung erforderlich ist oder bereits eine existiert, bis zu einer Höhe von 3 Metern üblicherweise in Ordnung geht.
Die Einverständniserklärung des Nachbarn ist die Grundvoraussetzung dafür, dass Ihnen die Grenzbebauung hinterher nicht um die Ohren fliegt, Gerichtsprozesse nach sich zieht und teure Rückbaumaßnahmen in Gang setzt.
Auch die Bewilligung der Eintragung einer Baulast im Baulastenverzeichnis (in Bayern im Grundbuch) setzt die Nachbarzustimmung voraus - und zwar idealerweise in Form einer detaillierten Einverständniserklärung.
Tabellenübersicht: Paragraphen der Landesbauordnungen
Diese Tabelle ist eine Übersicht, welche Paragraphen der jeweiligen Landesbauordnung Auskunft über Grenzbebauung geben.
| Bundesland | Paragraph in der Landesbauordnung |
|---|---|
| Bayern und Niedersachsen | § 5 |
| Viele andere Bundesländer | § 6 |
| Rheinland-Pfalz | § 7 |
Hinweis: Abgesehen von einer Grenzbebauung gibt es auch Regeln, wie nah am Nachbarsgrundstück Sie Hecken, Bäume, Sträucher und Co. pflanzen dürfen. Auch ein Kompost oder Misthaufen muss einen Sicherheitsabstand einhalten und darf eine bestimmte Höhe nicht übersteigen.
Tipp: Informieren Sie Ihren Nachbarn frühzeitig über die Planung Ihres Gartenhauses. Ein gutes nachbarschaftliches Verhältnis erleichtert neben der Umsetzung auch spätere Reparaturarbeiten.
Fazit: Setze dich vor dem Errichten deines Geräteschuppens oder Gartenhauses mit den örtlichen Vorschriften und Genehmigungen auseinander, um keine unangenehmen Überraschungen erleben zu müssen und planungssicher vom neuen Gebäude im Garten zu profitieren.
Überhängende Äste - was darf der Nachbar? | Rechtsanwalt Dr. Achim Zimmermann
tags: #Schuppen #an #Grundstücksgrenze #Abstandsflächen