Die Grundsteuer ist eine Objektsteuer, die auf Grundbesitz erhoben wird. Sie betrifft Grundstücke mit Gebäuden sowie land- und forstwirtschaftliche Betriebe. Eigentümer sind zur Zahlung verpflichtet, wobei die Grundsteuer bei Vermietung über die Betriebskosten auf die Mieter umgelegt werden kann. Die Einnahmen fließen in die Kassen der Städte und Gemeinden und stellen eine wichtige Einkommensquelle dar.
Die Festsetzung der Grundsteuer basiert bisher auf Steuermessbeträgen, die ausgehend von sogenannten Einheitswerten ermittelt werden. Diese Werte knüpfen an die Verhältnisse des Jahres 1964 (betrifft die „alten" Bundesländer) bzw. 1935 (betrifft die „neuen" Bundesländer) an. Da diese Einheitswerte hinter der tatsächlichen Wertentwicklung bei Grundstücken zurückgeblieben sind, kam es zu Wertverzerrungen und Ungleichbehandlungen. Aus diesem Grund wurde die bisherige Einheitsbewertung in den „alten" Bundesländern seit 2002 für verfassungswidrig erklärt. Am 2. Dezember 2019 wurde das Gesetz zur Reform des Grundsteuer- und Bewertungsgesetzes beschlossen.
Im Zuge der Grundsteuerreform wurden Deutschlands gesamte Grundbesitzwerte zum Stichtag 1. Januar 2022 neu bewertet. Eigentümer mussten eine Erklärung zur Feststellung des Grundsteuerwerts elektronisch an das Finanzamt übermitteln, die sogenannte Grundsteuererklärung. Die Abgabefrist endete am 31. Januar 2023, wurde aber in einigen Bundesländern verlängert.
Wichtige Aspekte bei der Berechnung der Grundsteuer
Für jedes Grundstück muss eine Erklärung abgegeben werden, wobei ein Grundstück aus mehreren Flurstücken bestehen kann. Wenn sich beispielsweise eine Garage in der Nähe des Wohngrundstücks befindet, ist diese als Teil des Wohngrundstücks in die Bewertung miteinzubeziehen. Die Feststellungserklärung kann über das Online-Portal „MeinELSTER" elektronisch abgegeben werden. Nur in Härtefällen ist die Abgabe in Papierform möglich.Für jedes Grundstück sind zunächst allgemeine Angaben erforderlich: Aktenzeichen, Gemarkung, Flur und Flurstückskennzeichen, Lagebezeichnung, Angaben zu den Eigentumsverhältnissen und ggf. Empfangsvollmacht. Die erforderlichen grundstücksbezogenen Angaben finden Sie u.a. in folgenden Unterlagen: Bauunterlagen, Teilungserklärung, Grundbuchblatt, Kaufvertrag, Einheitswertbescheid.
Grundstücksarten und Bewertung
Je nach Grundstücksart erfolgt die Ermittlung des Grundsteuerwerts nach unterschiedlichen Verfahren:* Unbebaute Grundstücke: Multiplikation der Grundstücksfläche mit dem Bodenrichtwert.* Wohngrundstücke (Einfamilienhäuser, Zweifamilienhäuser, Mietwohngrundstücke, Wohnungseigentum): Ertragswertverfahren.* Nichtwohngrundstücke (Geschäftsgrundstücke, gemischtgenutzte Grundstücke, Teileigentum, sonstige bebaute Grundstücke): Sachwertverfahren.* Betriebe der Land- und Forstwirtschaft: Ertragswert.Grundsteuererklärung: Gartenhaus, Gartenschuppen & Co.
Gartenschuppen, Gartenhaus und Ähnliches werden regulär als Gebäudefläche mitberücksichtigt. Bleibt die Gebäudefläche aller auf dem Grundstück errichteten Bauwerke in Summe unter 30 m2, bleibt die Grundsteuererklärung Gartenhaus & Co. demnach aber unberücksichtigt.
Häufige Fehler und wie man sie vermeidet
Um eine zu hohe Grundsteuer zu vermeiden, sollten folgende Punkte beachtet werden:1. Freibetrag für Garagen: Bei der Nutzfläche aller zu einer Wohneinheit gehörenden Garagen ist in fast allen Fällen der Freibetrag von 50 m² zu berücksichtigen. Ist die Fläche aller Garagen insgesamt z. B. nur 25 m² groß, so ist 0 m² einzutragen.2. Freibetrag für Nebengebäude: Für Nebengebäude, die von untergeordneter Bedeutung sind (z. B. Gartenhaus, Schuppen), gilt ein Freibetrag von 30 m². Es ist nur die Fläche aller Nebengebäude zusammengenommen als Nutzfläche einzutragen, die den Freibetrag von 30 m² übersteigt.3. Wohnfläche korrekt berechnen: Die Berechnung der Wohnfläche eines ausschließlich zu Wohnzwecken genutzten Gebäudes richtet sich nach der Wohnflächenverordnung. Zubehörräume (wie z. B. Kellerräume, Waschküchen, Heizungsräume) gehören nicht zur Wohnfläche.4. Grundsteuer A oder B: Bei Streuobstwiesen, Wiesen- und Waldflurstücken ist zu prüfen, ob sie zur Grundsteuer A (Betriebe der Land- und Forstwirtschaft) oder zur Grundsteuer B (Grundstücke des Grundvermögens) gehören. Für die Grundsteuer A wird weiterhin ein Ertragswert gebildet, sodass die Einordnung im Regelfall günstiger sein dürfte.Korrektur der Grundsteuererklärung
Sollten Fehler in der Grundsteuererklärung entdeckt werden, gibt es verschiedene Möglichkeiten zur Korrektur:* Elektronische Korrektur über ELSTER: Eine Grundsteuererklärung kann über ELSTER korrigiert werden, indem sie einfach nochmals vollständig übermittelt wird.* Einspruch gegen den Bescheid: Innerhalb der Einspruchsfrist kann gegen den Bescheid Einspruch mit Hinweis auf den Fehler eingelegt werden. Sind mehrere Bescheide falsch, wären gegen alle Bescheide jeweils eigene Rechtsbehelfe einzulegen.Einfach erklärt: Der Grundsteuer Wert- und Messbescheid
Ermittlung der Wohnfläche
Die Wohnfläche ist nach der Wohnflächenverordnung zu ermitteln. Sie kann in der Regel aber auch den Bauunterlagen oder dem Mietvertrag entnommen werden. Ist die Wohnfläche nach der Zweiten Berechnungsverordnung ermittelt worden, kann auch diese Fläche in der Feststellungserklärung eingetragen werden. Liegt nichts davon vor, muss selbst ausgemessen und ein Grundriss erstellt werden.Zur Wohnfläche gehören die Grundflächen von Räumen, die ausschließlich zu dieser Wohnung gehören und Wohnbedürfnissen dienen (z. B. Wohn-/Ess- und Schlafzimmer, Küche, Bad, WC). Auch häusliche Arbeitszimmer, Treppenaufgänge mit bis zu drei Steigungen, Hauswirtschaftsräume innerhalb der Wohnung, Wintergärten zur Hälfte, Schwimmbäder und ähnliche nach allen Seiten geschlossene Räume zur Hälfte sowie Balkone, Loggien, Dachgärten und Terrassen (in der Regel zu einem Viertel, höchstens jedoch zur Hälfte) werden berücksichtigt.
Nicht zur Wohnfläche gehören Zubehörräume wie Kellerräume, Dachböden, Abstellräume, Waschküchen, Trockenräume, Heizungsräume, Garagen, Gartenhaus und Schuppen, wenn sie zu privaten Zwecken genutzt werden.
Auswirkungen einer Kernsanierung
Von einer Kernsanierung ist auszugehen, wenn durch die ergriffenen Maßnahmen der Zustand des Gebäudes so verändert wird, dass er nahezu dem eines neuen Gebäudes entspricht. Einzelne Maßnahmen, wie der Austausch von Fenstern, die Modernisierung der Heizung oder die Dämmung der Außenwände und des Daches allein genügen nicht.Bei einer Kernsanierung muss bei dem Gebäude zunächst alles außer der tragenden Substanz entfernt werden. Voraussetzungen sind insbesondere die komplette Erneuerung der Dacheindeckung, der Fassade, der Innen- und Außenwände (mit Ausnahme der tragenden Wände), der Fußböden, der Fenster, der Innentüren und Außentüren sowie sämtlicher technischer Systeme wie der Heizung, des Abwassersystems, der elektrischen Leitungen und der Wasserversorgungsleitungen.
Durch eine Kernsanierung ist ein Gebäude regelmäßig deutlich länger nutzbar. Für die Grundstücksbewertung spielt deshalb das ursprüngliche Baujahr keine große Rolle mehr, sondern das Jahr, in dem die Kernsanierung abgeschlossen wurde.
Bewertungsmethoden: Ertrags- und Sachwertverfahren
Das Gesetz bestimmt die Bewertungsmethoden, die zur Wertermittlung des Grundsteuerwerts für bebaute Grundstücke Anwendung finden. Beim Ertragswertverfahren wird der Wert von bebauten Grundstücken auf der Grundlage des für diese Grundstücke marktüblich erzielbaren Ertrags ermittelt. Der Ertragswert stellt sich als Barwert der zukünftigen Erträge des Grundstücks dar.Die Ermittlung der Grundsteuerwerte ist ein Massenverfahren. Für die Ermittlung des Grundsteuerwerts kommen daher pauschalisierte Verfahren zur Anwendung, die individuelle Grundstücksmerkmale nicht berücksichtigen. Die steuerliche Bewertung des Grundvermögens ist nicht mit einer Verkehrswertermittlung gleich zu setzen.
Die folgende Tabelle fasst die wichtigsten Punkte zur Berechnung der Grundsteuer zusammen:
| Aspekt | Details |
|---|---|
| Grundsteuerpflicht | Eigentümer von Grundstücken und landwirtschaftlichen Betrieben |
| Freibetrag für Garagen | 50 m² |
| Freibetrag für Nebengebäude | 30 m² |
| Bewertungsmethoden | Ertragswertverfahren (Wohngrundstücke), Sachwertverfahren (Nichtwohngrundstücke) |
| Korrekturmöglichkeiten | ELSTER, Einspruch gegen Bescheid |
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