Das deutsche Baurecht ist komplex und umfangreich. Bauherren, die ein Bauvorhaben realisieren möchten, müssen sich im Vorfeld mit den geltenden Bestimmungen auseinandersetzen. Dies gilt auch für Kleingärten, wo oft die Frage aufkommt, ob ein bestehender Schuppen Bestandsschutz genießt.
In diesem Artikel werden die Voraussetzungen für den Bestandsschutz von Schuppen in Kleingärten erläutert und die wichtigsten Aspekte des deutschen Baurechts in diesem Zusammenhang beleuchtet.
Ein typischer Kleingarten.
Was ist Bestandsschutz?
Der Bestandsschutz ist ein wichtiger Aspekt im Baurecht, der Eigentümer vor nachträglichen bauaufsichtlichen Maßnahmen schützt. Er ist verfassungsrechtlich in Artikel 14 Absatz 1 des Grundgesetzes (GG) verankert, der das Grundrecht auf Eigentum garantiert. Der Bestandsschutz dient der Eigentumssicherung und soll verhindern, dass rechtmäßig geschaffene Bauwerke oder deren Nutzung nachträglich aufgrund geänderter Gesetzeslage unzulässig werden. Der Bestandsschutz ist ein Abwehrrecht, das das Eingreifen der Behörden in den Besitz und die Nutzung einer Immobilie verhindern soll.
Voraussetzung für den Bestandsschutz ist, dass die fragliche Anlage jemals den gesetzlichen Vorgaben entsprochen hat und der Gesetzgeber den Bestandsschutz nicht ausdrücklich verneint hat. Dies bedeutet, dass das Gebäude seinerzeit mit einer Baugenehmigung errichtet wurde. Es gibt drei wesentliche Voraussetzungen für den Bestandsschutz:
- Für das Objekt muss zwingend eine Baugenehmigung vorhanden sein oder das Objekt muss rechtmäßig errichtet worden sein.
- Das Objekt muss die funktionsgerechte Nutzung ermöglichen.
- Der Besitzer muss das Objekt auch funktionsgerecht nutzen.
Ein regelrechtes Paradebeispiel für den Bestandsschutz ist ein vollständig veraltetes Haus, das von den Besitzern seit unzähligen Jahren bewohnt wird. Auch wenn ein derartiges Haus beispielsweise um 1900 und damit zu Zeiten vor der Gründung der Bundesrepublik Deutschland gebaut wurde und der heutigen Rechtsprechung nicht mehr entspricht, so genießt es dennoch Bestandsschutz.
Der Bestandsschutz darf aber nicht als Freibrief missverstanden werden, denn er kann aufgehoben werden. Durch Nutzungsänderungen und wesentliche bauliche Veränderungen können Sie unter Umständen den Bestandsschutz Ihrer Immobilie gefährden. Deshalb ist es wichtig, bei geplanten Veränderungen vorher mit der zuständigen Behörde in Kontakt zu treten.
Aktiver und passiver Bestandsschutz
Es gibt zwei Arten von Bestandsschutz:
- Aktiver Bestandsschutz: Ermöglicht Maßnahmen, die dazu dienen, das Gebäude weiterhin in seiner ursprünglich vorgesehenen Art zu nutzen oder die die Bausubstanz des Gebäudes erhalten, ohne dessen Identität zu gefährden.
- Passiver Bestandsschutz: Verhindert Änderungen von außen und schützt Gebäude davor, aufgrund geänderter Rechtslage verändert werden zu müssen.
Bestandsschutz im Kleingarten: Was gilt für Schuppen?
In Kleingärten ist die Problematik des Bestandsschutzes besonders relevant, da viele Lauben und Schuppen in der Vergangenheit nach anderen Vorschriften errichtet wurden, als sie heute gelten. Das Bundeskleingartengesetz (BKleingG) schreibt vor, dass Lauben in Kleingärten eine Bodenfläche von 24 m² nicht überschreiten dürfen (§ 3 Abs. 2 S. 1 BKleingG). Diese Beschränkung soll verhindern, dass Kleingartenanlagen zu Wochenend- oder Ferienhausgebieten werden. Die Größe der für einen Kleingarten zulässigen Laube einschließlich überdachtem Freisitz wird auf 24 Quadratmeter beschränkt. In Sachen Ausstattung und Einrichtung darf das Gebäude nicht zum dauernden Wohnen geeignet sein.
Für Schuppen in Kleingärten gelten folgende Grundsätze:
- Rechtmäßig errichtete Schuppen: Schuppen, die vor dem Inkrafttreten des BKleingG (01.03.1983 in den alten Bundesländern, 03.10.1990 in den neuen Bundesländern) rechtmäßig errichtet wurden, genießen grundsätzlich Bestandsschutz (§ 18 bzw. § 20a BKleingG).
- Unrechtmäßig errichtete Schuppen: Schuppen, die ohne Genehmigung oder unter Verstoß gegen geltende Vorschriften errichtet wurden, genießen keinen Bestandsschutz und können von der Behörde zum Rückbau aufgefordert werden.
- Neue Verträge: Viele neue Pachtverträge enthalten Klauseln, die besagen, dass bei Neuverpachtung nur die für die kleingärtnerische Nutzung notwendigen Baulichkeiten verbleiben dürfen. In diesem Fall kann der Bestandsschutz eingeschränkt sein.
Kleingärten (Gartenlaube) richtig versichern
Es ist wichtig zu beachten, dass der Bestandsschutz erlischt, wenn ungenehmigte oder die Substanz bzw. die Identität des Schuppens beeinträchtigende Veränderungen durchgeführt wurden. In diesem Fall kann der Verpächter bei Beendigung des Pachtverhältnisses eine Beseitigung der beanstandeten Baulichkeiten bzw. deren Rückbau auf die zulässige Größe verlangen. Der Bestandsschutz erlaubt, die zur Sicherung und Fortführung der Nutzung erforderlichen Unterhaltungsarbeiten, Instandsetzungen und baulichen Veränderungen durchzuführen.
Auch Metallgeräteschuppen sind unzulässige Zweitbaukörper. Vorstände sollten Baumaterial- und Müllablagerungen zeitnah entfernen lassen.
Schwarzbau im Kleingarten: Was droht?
Ein Schwarzbau liegt vor, wenn ein Gebäude ohne die erforderliche Baugenehmigung errichtet wurde. Dies gilt auch für Schuppen im Kleingarten. Ein Schwarzbau genießt grundsätzlich keinen Bestandsschutz und kann von der Behörde zum Rückbau aufgefordert werden. Die rechtlichen Folgen können erheblich sein und von Abrissverfügungen bis zu Geldstrafen reichen.
Es ist jedoch möglich, dass ein Schwarzbau unter bestimmten Voraussetzungen nachträglich legalisiert werden kann. Dies ist jedoch von den jeweiligen landesrechtlichen Bestimmungen und den Umständen des Einzelfalls abhängig. Sollten Sie feststellen, dass eine Verletzung des Baurechts vorliegt, ist es unerlässlich, professionelle Unterstützung in Anspruch zu nehmen.
Ein Gartenhaus ohne Baugenehmigung kann zum Problem werden.
Bauen im Kleingarten: Was ist erlaubt?
Das Bundeskleingartengesetz und die Rahmenkleingartenordnung (RKO) legen fest, was im Kleingarten erlaubt ist. Grundsätzlich gilt, dass die Bebauung der kleingärtnerischen Nutzung dienen muss. Die Funktionen der Laube sind: das Aufbewahren von Gerätschaften und Gartenbauerzeugnissen, der Schutz des Kleingärtners vor Unwetter, der vorübergehende Aufenthalt mit gelegentlichen behelfsmäßigen Übernachtungen.
Zulässig sind:
- Lauben mit maximal 24 m² Grundfläche einschließlich überdachtem Freisitz
- Gewächshäuser (größen- und bauartbestimmt)
- Pools (größen- und bauartbestimmt)
- Kinderspielhäuser
- Einrichtungen zum Kompostieren
Nicht zulässig sind:
- Einzeln stehende Geräteschuppen
- Einzeln stehende Toilettenhäuschen
- Fahnenmasten
- Zweckentfremdet genutzte Gewächshäuser
- Ortsfeste bzw. gemauerte oder in den Boden eingelassene Badebecken
- Ortsfest Feuerstätten, die nach dem 3.10.1990 errichtet wurden
- Sickergruben für Fäkalien/Abwässer
- Pkw-Stellplätze, Garagen und Carports
- Über die Sommersaison aufgebaute Pavillons
- Große Trampoline
- Gemauerte oder betonierte Brüstungen und Begrenzungsmauern
- Hochteiche
- Materialsammelstellen (Baustofflager)
Jegliche Baumaßnahmen sind beim Vereinsvorstand schriftlich zu beantragen. Erst nach schriftlicher Zustimmung darf mit dem Bau begonnen werden. Die regionalen Bauordnungen der Verbände und Vereine sowie die Vorgaben der Städte und Gemeinden sind zu beachten!
Bestandsschutz in Baden-Württemberg: Besonderheiten
In Baden-Württemberg gibt es einige Besonderheiten beim Bestandsschutz für Gartenhäuser und Schuppen. Unter bestimmten Voraussetzungen kann ein Gartenhaus ohne Baugenehmigung errichtet werden, wenn der Rauminhalt 40 m³ nicht überschreitet. Diese Regelung ist jedoch an bestimmte Voraussetzungen geknüpft und gilt nicht pauschal.
Die Bauaufsichtsbehörden prüfen dein Vorhaben entweder nach § 35 BauGB (Außenbereich), nach § 34 BauGB (Innenbereich) oder anhand eines gültigen Bebauungsplanes.
Auch wenn für Gartenhäuser häufig keine Baugenehmigung erforderlich ist, müssen in den meisten Fällen andere Vorschriften beachtet und eingehalten werden. Es ist daher wichtig, sich vor der Planung bei der zuständigen Baubehörde des jeweiligen Bundeslandes zu informieren.
Besonders hervorzuheben sind hier die Abstandsflächen, die nach § 6 der Landesbauordnung (LBO) festgelegt sind und unter anderem die Interessen der Nachbarn schützen. In der Regel müssen Gebäude einen Mindestabstand von 2,50 Metern zu den tatsächlichen Grundstücksgrenzen des Nachbargrundstücks einhalten. Trotz dieser allgemeinen Regelungen gibt es Ausnahmen, die eine Grenzbebauung ermöglichen, insbesondere bei Gartenhäusern.
Wie kann man Schwarzbau vermeiden und den Bestandsschutz nicht verletzen?
Um Probleme mit Schwarzbauten und dem Bestandsschutz zu vermeiden, sollten Sie folgende Ratschläge beachten:
- Baugenehmigung einholen: Kontaktieren Sie bereits in der Planungsphase des Bauvorhabens die zuständige Behörde und beantragen Sie eine Baugenehmigung.
- Risiken identifizieren: Identifizieren Sie etwaige Risiken bereits während der Bauplanung.
- Professionelle Unterstützung: Sollten Sie feststellen, dass eine Verletzung des Baurechts vorliegt, ist es unerlässlich, professionelle Unterstützung in Anspruch zu nehmen.
- Bebauungsplan beachten: Informieren Sie sich über den Bebauungsplan und die örtlichen Bauvorschriften.
- Nachbarzustimmung einholen: Holen Sie die Zustimmung der Nachbarn ein, wenn Sie Abstandsflächen unterschreiten oder eine Grenzbebauung planen.
Fazit
Der Bestandsschutz ist ein wichtiges Recht für Eigentümer, das jedoch an bestimmte Voraussetzungen geknüpft ist. Im Kleingarten ist die Situation oft komplex, da viele Baulichkeiten in der Vergangenheit nach anderen Vorschriften errichtet wurden. Es ist daher ratsam, sich vor Baumaßnahmen oder Veränderungen an bestehenden Gebäuden gründlich zu informieren und gegebenenfalls rechtlichen Rat einzuholen. So können Sie sicherstellen, dass Sie den Bestandsschutz Ihrer Baulichkeiten nicht gefährden und избежать неприятностей с властями.
| Aspekt | Bedeutung |
|---|---|
| Baugenehmigung | Grundvoraussetzung für Bestandsschutz |
| Bundeskleingartengesetz | Regelt die zulässige Größe von Lauben (max. 24 m²) |
| Schwarzbau | Illegale Bebauung ohne Genehmigung, kein Bestandsschutz |
| Rahmenkleingartenordnung | Enthält Regelungen zu zulässigen und unzulässigen Baulichkeiten |
| Nutzungsänderung | Kann den Bestandsschutz gefährden |
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