Für viele Eigenheimbesitzer gehört ein Gartenhaus oder ein Schuppen einfach zum Garten dazu. Doch bevor Sie mit dem Bau beginnen, sollten Sie klären, ob für Ihr Vorhaben eine Baugenehmigung erforderlich ist. Dies hängt vor allem von der Größe und der geplanten Nutzung des Schuppens ab.
Grundlagen des Baurechts
Gartenhäuser, Lauben, Schuppen und auch Gartensaunen gelten im Baurecht als "Bauten", selbst wenn sie oft als sogenannte "Nebenanlagen" klassifiziert werden. Für diese Bauten gelten das bundesweite Planungsrecht, die jeweiligen Bauordnungen der Länder sowie die Bebauungspläne der Gemeinden und andere kommunale Sonderregelungen.
Wer denkt, im eigenen Garten ein Gartenhaus ohne Beteiligung einer Behörde aufstellen zu können, irrt möglicherweise erheblich. Die Einzelheiten sind in den verschiedenen Bauordnungen der Bundesländer geregelt.
Ausnahme: Kleingartenanlagen
Eine Ausnahme gibt es: Wer ein Gartenhaus in einer Kleingartenanlage (Schrebergarten) errichtet, benötigt keine Baugenehmigung, da hier das Bundeskleingartengesetz gilt. Rund 900.000 Kleingärtner mit Pachtgärten in Kleingartenkolonien profitieren von den pauschalen Regelungen des Bundeskleingartengesetzes (BKleinGG), das ihnen die Notwendigkeit eines Bauantrags erspart. Das Gartenhaus darf nicht zum dauerhaften Wohnen geeignet sein - eine Vorgabe, die je nach Region und Kleingartenverein unterschiedlich streng ausgelegt wird.
Genehmigungsfreie Gartenhäuser in Mecklenburg-Vorpommern
Gartenhäuser bis zu einer Größe von 10 m³ sind in allen Bundesländern genehmigungsfrei. Die Landesbauordnungen der Bundesländer regeln, ab welcher Größe Sie für Ihr Gartenhaus eine Baugenehmigung brauchen. Die Bauordnungen der Bundesländer legen fest, bis zu welcher Größe ein Gartenhaus keinen Bauantrag benötigt.
Vereinfachtes Baugenehmigungsverfahren
Das vereinfachte Baugenehmigungsverfahren gilt für Wohngebäude, für sonstige bauliche Anlagen, die keine Gebäude sind, für Nebengebäude und für Nebenanlagen zu vorgenannten Bauvorhaben und für Mobilställe. Im vereinfachten Baugenehmigungsverfahren ist die bauaufsichtliche Prüfung auf bestimmte Vorschriften beschränkt. Die untere Bauaufsichtsbehörde prüft aber, ob das Vorhaben bauplanungsrechtlich zulässig ist und Abstandsflächen und Abstände nach § 6 der Landesbauordnung Mecklenburg-Vorpommern eingehalten werden.
Die Behörde entscheidet auch über Abweichungen nach § 67 Absatz 1 und 2 Satz 2 Landesbauordnung Mecklenburg-Vorpommern und über andere öffentlich-rechtliche Anforderungen, soweit diese durch eine Baugenehmigung entfallen. Neben dem Bauantrag sind die für die Beurteilung des Vorhabens und die Bearbeitung des Bauantrages erforderlichen Unterlagen (z.B. Lageplan, Auszug aus der amtlichen Liegenschaftskarte, Baubeschreibung, Bauzeichnungen usw.) bei der unteren Bauaufsichtsbehörde einzureichen.
Der Bauantrag ist bei der unteren Bauaufsichtsbehörde einzureichen. Diese prüft den Bauantrag und trifft die Entscheidung. Innerhalb von drei Monaten nach Eingang des vollständigen Bauantrages muss die Bauaufsichtsbehörde über den Bauantrag entscheiden. Die Bauaufsichtsbehörde kann diese Frist aus wichtigem Grund verlängern, wenn das nach dem Baugesetzbuch erforderliche Einvernehmen ersetzt werden soll oder Verbände beteiligt werden müssen.
Wann ist ein Bauantrag erforderlich?
Ob Ihr Gartenhaus, Pavillon oder Schuppen genehmigungsfrei ist, hängt vor allem von der geplanten Größe ab. Hier gelten je nach Bundesland unterschiedliche Regelungen, was erlaubt ist und was nicht. Entscheidend sind vor allem die Fläche und Höhe des Gartenhauses. Zudem darf die Höhe meist nur 3 Meter betragen und das Haus muss einstöckig sein.
Die nächste wichtige Frage: Liegt der geplante Standort des Gartenhauses innerhalb oder außerhalb einer Siedlung? Außerhalb von bebauten Siedlungen ist nämlich fast immer eine Baugenehmigung notwendig. Innerhalb von Ortschaften erst ab einer bestimmten Größe.
Weitere Kriterien, die eine Baugenehmigung erforderlich machen können:
- Nutzungsart: Möchten Sie die Hütte lediglich als Abstellkammer für Geräte oder Gartenmöbel nutzen, kann das Häuschen in der Regel ohne Genehmigung errichtet werden.
- Standort: Ob innerhalb oder außerhalb einer bebauten Siedlung bzw. an der Grenze zum benachbarten Grundstück - die Regelungen unterscheiden sich.
- Fundament: Planen Sie den Gartenhausbau auf festem Untergrund (Beton), benötigen Sie eine Baugenehmigung.
Die meisten Bauordnungen der Bundesländer sehen zwar keine Baugenehmigung für reine Gerätehäuser vor, aber sobald ein Gartenhaus für den Wohngebrauch eingerichtet wird, gelten diese Ausnahmen nicht mehr. Was genau ein Aufenthaltsraum im Sinne der Bauordnungen ist, umfasst Räume, die nicht nur für vorübergehende Aufenthalte eingerichtet sind. Dies kann beispielsweise eine Küchenzeile mit Kochmöglichkeiten, ein Kaminofen oder eine andere feste Heizung, eine Toilette, eine Dusche oder Betten (nicht nur Gartenliegen) umfassen.
Wichtig: Auch wenn Ihr Gartenhaus die Größenkriterien für eine Genehmigungsfreiheit erfüllt, gelten in den meisten Bundesländern zusätzliche Voraussetzungen. So muss das Gebäude in der Regel eingeschossig und ohne Keller sein. Außerdem darf es nicht dauerhaft bewohnt oder als Aufenthaltsraum genutzt werden. Der Einbau von Toiletten, Duschen, Feuerstätten oder fest installierten Heizungen führt in nahezu allen Fällen zur Genehmigungspflicht.
Bebauungsplan und örtliche Vorschriften
Neben den Bauordnungen der Länder müssen auch die Bebauungspläne der Städte und Gemeinden berücksichtigt werden, wenn ein Gartenhaus errichtet werden soll. Falls es einen Bebauungsplan für den gewünschten Standort gibt, müssen dessen Vorgaben eingehalten werden. Oft wird ein Gartenhaus im Garten oder Hinterhof des eigenen Grundstücks aufgestellt. Die zusätzlichen Vorschriften können sich auf die äußere Erscheinung, die Dachform, erforderliche Abstände zur Grundstücksgrenze und die maximal zulässige Höhe beziehen. Es ist jedoch auch möglich, dass keinerlei Nebengebäude erlaubt sind.
Befindet sich Ihr Haus in einem Wohngebiet, das in den letzten 80 Jahren neu bebaut wurde, dann liegt der Stadt oder Gemeinde aller Wahrscheinlichkeit nach ein Bebauungsplan vor. Dort findet man oft auch Regelungen in Bezug auf „Nebenanlagen“, zu denen auch die Gartenhäuser zählen. Nicht selten ist festgelegt, dass sich außerhalb der überbaubaren Grundstücksfläche (die durch Baugrenzen gekennzeichnet ist) keine weiteren Nebenanlagen befinden dürfen. Der Grund: Stadtplaner wollten in den letzten Jahrzehnten verhindern, dass die Grundstücke der Anwohner mit zu vielen Geräteschuppen, Pavillons und Co. voll gestellt wurden.
Abstandsflächen und Nachbarrecht
Nichts ist ärgerlicher als ein dauerhafter Streit mit dem Nachbarn! Diese Abstandsregelungen stammen aus der länderübergreifenden "Musterbauordnung" (MVO), die zur Vereinheitlichung der verschiedenen Landesbauordnungen dient. Recht zu haben ist zwar eine wichtige Grundlage für jedes Bauvorhaben, doch ein gutes Miteinander mit dem Nachbarn trägt auch zur Lebensqualität bei. Wer sich überrumpelt fühlt oder vor vollendete Tatsachen gestellt wird, neigt dazu, verärgert zu reagieren - unabhängig davon, ob der Bau rechtmäßig ist oder nicht. Sprechen Sie daher schon während der Planung mit Ihren Nachbarn über Ihr Vorhaben!
Schon oft hat das etwas zu große und etwas zu nah an der Grenze gebaute Gartenhaus für Streitigkeiten unter Nachbarn gesorgt. Deshalb raten wir Ihnen vor dem Kauf und Bau des Gartenhauses, die Nachbarn auf Ihr Vorhaben anzusprechen und nach Bedenken zu fragen.
Kosten und Verfahren
Es überrascht nicht, dass die Kosten für Baugenehmigungen von Land zu Land und sogar von Gemeinde zu Gemeinde unterschiedlich geregelt sind. Generell lässt sich zur Höhe der Kosten sagen: Es wird deutlich günstiger als beim Bau eines Wohngebäudes. Zusätzlich können Kosten für eine Fachkraft anfallen, die den Bauantrag ausarbeitet.
Die Kostenberechnung berücksichtigt die erwarteten Kosten der Bauausführung und den Aufwand für die Prüfung des Bauantrags; Details siehe Baugebührenverordnung Mecklenburg-Vorpommern. landeseinheitl. Rohbauwert €/m³ x m³ umbauten Raum x 13 v. T. Hierbei sind Zu- bzw. Abschläge möglich.
Wie lange dauert die Bearbeitung einer Baugenehmigung? Nun ja - die Bürokratie in Deutschland ist allgemein ja nicht für ihre Einfachheit und Schnelligkeit bekannt. Eine offizielle Regelung, wie lang die Prüfung eines Bauantrags dauern darf, gibt es leider nicht.
| Bundesland | Max. Volumen (m³) | Hinweise |
|---|---|---|
| Baden-Württemberg | 40 | Im Innenbereich, keine Aufenthaltsräume, Toiletten oder Feuerstätten |
| Bayern | 75 | Keine Feuerungsanlagen, Ausnahme im Außenbereich |
| Berlin | 10 | Keine Aufenthaltsräume, Toiletten oder Feuerstätten |
| Mecklenburg-Vorpommern | 10 |
Schwarzbau vermeiden
Einfach „schwarz“ bauen? Einfach mal machen und hoffen, dass niemand etwas merkt? Das kann nach hinten losgehen! Auch wenn Bauamtsmitarbeiter nicht ständig auf der Suche nach Schwarzbauten sind, kann ein Gartenhaus hinter dem Haupthaus lange unentdeckt bleiben. Allerdings werden die meisten Schwarzbauten von missgünstigen Nachbarn gemeldet!
Mögliche Konsequenzen bei unerlaubtem Bau
Leider passiert es nicht selten, dass Gartenhäuser einfach „schwarz“ und ohne Genehmigung auf dem Grundstück aufgestellt werden, ganz nach dem Motto - „das erfahren die schon nicht“. Davon können wir aber nur dringend abraten. Zumal es oft Nachbarn sind, denen im Zweifel das neue kleine Häuschen ein Dorn im Auge ist und schnell zum besten Helferlein der Baubehörde werden. Dann wird es richtig teuer. Hier drohen nicht nur Bußgelder von bis zu 50.000 EUR. Darüber hinaus kann die Bauaufsicht bei unerlaubt aufgestellten Gebäuden strenge Sanktionen verhängen: Abriss, Strafverfahren, Beschlagnahme oder Untersagung der Nutzung.
Baugenehmigungsservice
Sie möchten ein bewohnbares Gartenhaus in angemessener Größe kaufen und sind sich unsicher bezüglich der Antragstellung? Der Papierkram ist Ihnen ein Graus? Gar kein Problem. Unsere Expertinnen und Experten stehen Ihnen mit Rat und Tat zur Seite. Gemeinsam finden wir den besten und schnellsten Weg falls eine Baugenehmigung fürs gewünschte Gartenhaus notwendig ist. Sprechen Sie uns ein an!
Die Geltungsdauer einer Baugenehmigung beträgt drei Jahre. Die Baugenehmigung erlischt, wenn nicht innerhalb von drei Jahren mit der Ausführung des Bauvorhabens begonnen oder die Bauausführung länger als ein Jahr unterbrochen worden ist.
Wann brauche ich keine Baugenehmigung für Wintergarten, Gartenhaus und Gewächshaus?
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