Ein Gartenhaus schafft Platz und Gemütlichkeit - ob als Rückzugsort, Stauraum oder Hobbyraum. Doch in Bayern gilt: Vor dem ersten Spatenstich müssen Sie prüfen, ob eine Baugenehmigung nötig ist. Die Antwort variiert je nach Standort, Größe, geplanter Nutzung und Bauweise Ihres Vorhabens. Während Gartenhäuser bis zu einem gewissen Volumen oft ohne behördliche Genehmigung errichtet werden dürfen, gibt es klare Grenzen und Auflagen, die Sie beachten müssen.
Wenn Sie sich den Behördengang sparen wollen, entdecken Sie hier unsere Modelle, die in Bayern oft genehmigungsfrei aufgestellt werden können.
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1. Genehmigungsfreie Gartenhäuser - das sagt die BayBO
Die Grundlage für alle Bauvorhaben in Bayern bildet die Bayerische Bauordnung (BayBO). Diese definiert, welche Bauten ohne Genehmigungsverfahren errichtet werden dürfen.
Freigrenzen in Bayern
Hier eine Übersicht der Kriterien und Grenzwerte für genehmigungsfreie Gartenhäuser:
| Kriterium | Grenzwert genehmigungsfrei | Genehmigung erforderlich ab |
|---|---|---|
| Brutto-Rauminhalt | bis 75 m³ | > 75 m³ |
| Mittlere Wandhöhe | bis 3 Meter | > 3 Meter |
Viele Hersteller von Gartenhäusern werben mit dem „umbauten Raum”. Lassen Sie sich vom Hersteller den exakten Brutto-Rauminhalt bestätigen oder berechnen Sie ihn selbst nach. Nur so gehen Sie sicher, unter der Freigrenze zu bleiben.
Praxis-Tipp: Lassen Sie sich vom Hersteller den exakten Brutto-Rauminhalt bestätigen oder berechnen Sie ihn selbst nach. Nur so gehen Sie sicher, unter der Freigrenze zu bleiben.
2. Zusätzliche Voraussetzungen für Genehmigungsfreiheit
Selbst wenn Ihr Gartenhaus unter den Volumengrenzwerten liegt, müssen weitere Bedingungen erfüllt sein:
- Keine sanitären Anlagen: Toiletten, Waschbecken oder Duschen führen zur Genehmigungspflicht.
- Demontierbarkeit und Fundament: Genehmigungsfreie Gartenhäuser müssen grundsätzlich leicht demontierbar sein. Verschraubungen und lösbare Verbindungen sind vorzuziehen.
Wann brauche ich keine Baugenehmigung für Wintergarten, Gartenhaus und Gewächshaus?
3. Standorte im Außenbereich nach § 35 BauGB
Im Außenbereich nach § 35 Baugesetzbuch ist fast immer eine Genehmigung erforderlich - selbst bei kleinen Gartenhäusern. Nur wenige Ausnahmen gelten für landwirtschaftliche Nebenbauten.
Praxis-Tipp: Fragen Sie vor dem Bau bei Ihrer Gemeinde nach den örtlichen Bestimmungen. Dies kann später viel Ärger ersparen.
4. Eingeschränkte Standorte auf dem Grundstück
Wo passt das Gartenhaus gut hin? Das fragen sich alle, die den Neubau eines Gartenhauses planen und oft bietet sich die Grundstücksgrenze als idealer Bauplatz an. In allen anderen Fällen müssen Sie einen Abstand zur Grenze von drei Metern einhalten.
Ohne Berücksichtigung der Abstandsflächen sind aber nur Gebäude zulässig, die nicht höher als drei Meter sind und sich lediglich für den vorübergehenden Aufenthalt eignen. Also der klassische Schuppen ohne Tisch, Stuhl, Bett und Sanitäranlagen.
Jedes andere Gebäude, das zum Wohnen eingerichtet und eigens belichtet, belüftet und/oder geheizt wird, unterliegt dem Abstandsflächenrecht und ab einem Bruttorauminhalt von 75 Kubikmetern den entsprechenden Genehmigungsverfahren.
Ob ein Gartenhäuschen dauerhaft zum Büro umfunktioniert werden darf, ist umstritten. Selbst wenn es die Nachbarn nicht so genau nehmen: Auch bei älteren Gartenhaus-Schwarzbauten greift kein Bestands- oder Gewohnheitsrecht.
Um solche Nutzungsuntersagungen oder gar einen Abriss zu vermeiden, empfiehlt Holger Freitag grundsätzlich ein Informationsgespräch mit der zuständigen unteren Baubehörde: Landrats-, Gemeinde- oder Bauämter hätten eine Beratungspflicht für alle Arten von Bauanfragen.
Gebäude in Abstandsflächen dürfen in Bayern generell nicht höher als drei Meter und länger als neun Meter sein. Kompliziert wird es, wenn mehrere Nebengebäude an der Grundstücksgrenze stehen sollen. Dazu zählen nicht nur die genannten Gartenhaus-Varianten, sondern auch Garagen oder Carports.
Damit Grundstücke nicht völlig zugebaut werden, dürfen die Nebengebäude in Bayern an zwei oder mehr Seiten eine Gesamtlänge von 15 Meter nicht überschreiten. Mit einem großen Gartenhaus plus Carport oder Garage ist dieser Wert schnell erreicht. Und Bebauungspläne können noch strikter sein.
Bei Überschreitungen droht nicht nur Ärger mit der Gemeinde wegen eines Schwarzbaus, sondern vielleicht auch Streit mit der Versicherung. Im Schadensfall, etwa bei einem Brand, wird routinemäßig überprüft, ob der Bau legal ist. Wenn nicht, dann kommt die Versicherung womöglich nicht für den Schaden auf.
Nehmen wir an, Sie wollen ein beheizbares Gartenhaus mit Aufenthaltsraum entgegen der Regel doch an die Grundstücksgrenze bauen und der Nachbar ist damit einverstanden. Nicht ohne weiteres, denn der Nachbar könnte das Grundstück irgendwann verkaufen und sein Nachfolger nicht mit der Bebauung einverstanden sein.
Dennoch gibt es eine rechtlich gültige Ausnahme von der Abstandspflicht: Wenn der Nachbar auf seiner Seite den fehlenden Abstand “übernimmt”, z.B. weil er an der Grenze sowieso nur eine große Rasenfläche hat. Sein Einverständnis zu dieser Übernahme würde dann in Form einer “Baulast” auf sein Grundstück im Grundbuch eingetragen.
Egal was Sie vorhaben, sprechen Sie vorab mit dem Nachbarn!
5. Eigentumsnachweis (Grundbuchauszug)
Schritt 3: Antrag einreichen. Viele Bauämter bieten Online-Verfahren an. Alternativ erfolgt die Einreichung schriftlich oder persönlich vor Ort.
Schritt 4: Prüfung durch Behörde. Die Behörde prüft die Übereinstimmung mit der BayBO und dem Bebauungsplan.
Schritt 6: Bau beginnen. Nach Erhalt der Genehmigung müssen Sie den Baubeginn schriftlich anzeigen. Die Bauaufsicht kann während der Bauphase Kontrollen durchführen.
Bei genehmigungspflichtigen Vorhaben kann im Zweifelsfall eine Bauvoranfrage mit Entwurfsplanung und Katasterauszug empfehlenswert sein. Vorlageberechtigt sind nicht nur freischaffende Architekten, sondern mitunter auch erfahrene Maurermeister, die ganze Häuser bauen. "Das ist oft der preisgünstigste Weg zu einer Bauvoranfrage", so Holger Freitag.
6. Keine Fenster oder Türen zur Grenzseite
7. Typische genehmigungsfreie Gartenhäuser
- Klassische Lagerhäuser: Problemlos genehmigungsfrei. Diese dienen nur zur Aufbewahrung von Gartengeräten und Gartenmöbeln. Sie haben keine Heizung, keine Küche und keine sanitären Anlagen.
- Geräteschuppen: Einfache Geräteschuppen brauchen keine Genehmigung, wenn sie unter 75 m³ Brutto-Rauminhalt bleiben.
- Gartenlauben: Fallen unter die genehmigungsfreien Bauten. Sie dürfen einen Tisch und Stühle enthalten. Eine Übernachtung ist aber nicht erlaubt.
- Hobby-Werkstätten: Genehmigungsfrei, wenn sie nur für private Zwecke genutzt werden. Gewerbliche Nutzung ist ausgeschlossen.
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8. FAQ - Häufig gestellte Fragen
- Darf ich mehrere Gartenhäuser auf einem Grundstück errichten? Die BayBO begrenzt nicht die Anzahl der Gartenhäuser, sondern die Gesamtfläche aller Nebengebäude.
- Was gilt für Gartenhäuser im Außenbereich? Im Außenbereich nach § 35 BauGB ist fast immer eine Genehmigung erforderlich, unabhängig von der Größe.
Prüfen Sie daher immer den für Ihr Grundstück geltenden Bebauungsplan.
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